Se possiedi un terreno e vuoi costruire o vendere lotti edificabili, hai bisogno di realizzare una lottizzazione.
In questa guida scoprirai cos’è una lottizzazione, quali norme la regolano in Sardegna, chi può realizzarla e come posso aiutarti nel progetto.
Cos’è una lottizzazione?
La lottizzazione è il processo con cui si suddivide un terreno in più lotti destinati all’edificazione.
Non basta dividere il terreno: occorre progettare infrastrutture come strade, fognature, illuminazione, verde pubblico e collegamenti ai servizi.
Ogni progetto di lottizzazione deve rispettare gli strumenti urbanistici comunali e garantire una crescita ordinata del territorio.
Quali norme regolano la lottizzazione in Sardegna?
In Italia, la lottizzazione è regolata da:
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Articolo 30 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia);
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Articolo 41-quinquies della Legge 1150/1942 (Legge Urbanistica).
In Sardegna si applicano anche:
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Legge Regionale 45/1989 – Norme per l’uso del territorio;
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Piano Paesaggistico Regionale (PPR) – tutela paesaggio e coste;
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Piani Urbanistici Comunali (PUC) – o i vecchi Piani di Fabbricazione nei Comuni che ancora li adottano.
Il rispetto delle norme paesaggistiche e ambientali è fondamentale in Sardegna. Per questo è necessario affidarsi a un tecnico esperto del territorio.
Chi può proporre e realizzare una lottizzazione?
La proposta di lottizzazione può essere fatta da:
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Proprietari privati: singoli o consorziati;
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Tecnici professionisti: ingegneri, architetti, geometri, che redigono il progetto e curano l’iter;
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Comuni: tramite piani di iniziativa pubblica.
La lottizzazione si conclude con una convenzione urbanistica: un accordo tra i privati e il Comune che disciplina obblighi, tempistiche e cessione delle opere di urbanizzazione.
L’importanza del GIS nella progettazione urbanistica
Usare strumenti GIS (Geographic Information System) è oggi indispensabile per progettare correttamente una lottizzazione:
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Analizzare vincoli ambientali e idrogeologici;
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Ottimizzare la suddivisione dei lotti;
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Calcolare indici urbanistici e standard di legge;
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Presentare progetti chiari, aggiornati e conformi.
Un progetto basato su GIS aumenta la qualità del lavoro, riduce i tempi di approvazione e minimizza il rischio di errori.
Perché affidarti a me
Attraverso il mio sito www.danieletrogu.it offro un servizio completo per la realizzazione di piani di lottizzazione:
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Studi di fattibilità e analisi preliminari;
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Progettazione urbanistica e infrastrutturale;
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Redazione di piani di lottizzazione con documentazione tecnica completa;
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Gestione dell’iter autorizzativo presso Comuni e altri enti;
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Elaborazione con software GIS per massima precisione.
Grazie alla conoscenza delle norme regionali e comunali della Sardegna, posso aiutarti a portare a termine il tuo progetto in modo efficace e sicuro.
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Elaborati standard richiesti per una lottizzazione in Sardegna, che posso produrre, insieme al mio team di lavoro sono:
Quando si presenta un Piano di Lottizzazione a un Comune in Sardegna, gli elaborati minimi generalmente richiesti sono:
1. Elaborati grafici
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Inquadramento territoriale: carta di localizzazione su base catastale e/o tecnica regionale.
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Estratto PUC/Piano di Fabbricazione vigente: con evidenza delle destinazioni urbanistiche.
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Stato di fatto: rilievo plano-altimetrico (anche in 3D o con supporto GIS) del terreno, con curve di livello e indicazione di alberature, corsi d’acqua, edifici esistenti.
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Planimetria di progetto:
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suddivisione dei lotti;
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viabilità interna ed esterna;
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reti tecnologiche (acqua, fognatura, energia elettrica, gas);
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aree da destinare a verde pubblico o servizi (standard urbanistici).
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Progetto delle opere di urbanizzazione primaria: dettagli costruttivi di strade, marciapiedi, illuminazione pubblica, reti tecnologiche, aree a verde.
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Sezioni tipo della viabilità e delle reti.
2. Elaborati tecnici-amministrativi
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Relazione tecnica illustrativa:
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descrizione del progetto;
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modalità di attuazione;
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inquadramento normativo;
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rispetto degli standard urbanistici previsti (es. standard minimi di verde, parcheggi, ecc.).
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Norme tecniche di attuazione (NTA) del piano di lottizzazione:
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prescrizioni urbanistiche e edilizie per ciascun lotto.
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Relazione paesaggistica (se soggetto a vincoli paesaggistici o ambientali).
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Studio idraulico-idrogeologico:
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obbligatorio se l’area è classificata a rischio idraulico (es. PAI Sardegna).
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Studio geologico e geotecnico:
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per verificare la compatibilità edificatoria del terreno.
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Calcolo delle superfici:
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superfici fondiarie, edificabili, cessione standard, indice di fabbricabilità, ecc.
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3. Elaborati legali
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Schema di convenzione urbanistica:
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accordo tra il proprietario (o consorzio di lottizzanti) e il Comune, per la realizzazione delle opere di urbanizzazione e loro successiva cessione gratuita all’ente.
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4. Eventuali altri documenti richiesti
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Documentazione fotografica dello stato dei luoghi.
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Relazioni ambientali o Valutazione di incidenza ambientale (VIncA) se in aree protette (es. Siti Natura 2000).
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Simulazioni 3D o rendering (in alcuni casi, su richiesta per aree paesaggisticamente sensibili).
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Pareri preliminari da enti come Soprintendenza, Genio Civile, ARPAS (se necessario).
📌 Nota pratica:
Ogni Comune può avere un suo “Disciplinare per i piani di lottizzazione” o comunque integrare queste richieste.
Ad esempio alcuni Comuni sardi richiedono espressamente:
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Planimetrie in scala 1:500 o 1:1000;
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Elaborati anche su base GIS (.shp, .dxf);
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Fascicolo specifico di compatibilità con il Piano Paesaggistico Regionale (PPR) se in area vincolata.
